SAC ou Price: a conta completa que os bancos não mostram no balcão
O que este artigo entrega: calculei as duas tabelas, parcela por parcela, para o mesmo contrato — R$ 600 mil, 360 meses, 11,19% ao ano, a taxa de entrada da Caixa no SBPE em 2026. A Price cobra R$ 478 mil a mais de juros que o SAC no contrato completo. Quem vende o imóvel no ano 8 tendo contratado Price descobre que, de R$ 557 mil pagos, apenas R$ 31,6 mil viraram patrimônio — 6%. E, no final, mostro a estratégia que os gerentes não oferecem: contratar Price e operá-la com disciplina de SAC quita o contrato em 13 anos pagando menos juros que o próprio SAC. Todos os números estão abertos e você pode reproduzi-los.
A escolha entre SAC e Price é apresentada no balcão como uma questão de preferência: "parcela que cai ou parcela fixa, o que o senhor prefere?" Como se fosse escolher a cor do carro.
Não é preferência. É uma decisão de meio milhão de reais que interage com a sua renda, com o seu horizonte de permanência no imóvel e com a sua capacidade de amortizar no futuro. E o balcão tem um viés estrutural: a Price aprova mais gente — parcela inicial menor exige renda menor —, então é a Price que fecha negócio.
Vou abrir a conta inteira. Premissas: R$ 600 mil financiados, 360 meses, taxa nominal de 11,19% a.a. (0,9325% ao mês), sem TR para isolar o efeito dos sistemas — a TR incide igual sobre os dois e não muda nenhuma conclusão. Seguros tratados em seção própria, porque eles também mudam com a tabela e ninguém fala disso.
A anatomia da parcela: para onde o seu dinheiro vai
Toda parcela tem duas partes: juros (o custo do dinheiro, calculado sobre o saldo devedor daquele mês) e amortização (o que efetivamente abate a dívida). A diferença inteira entre os sistemas está em como essa divisão evolui.
Primeira parcela dos dois sistemas, aberta:
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Parcela | R$ 7.261,67 | R$ 5.800,25 |
| Juros dentro dela | R$ 5.595,00 (77%) | R$ 5.595,00 (96,5%) |
| Amortização | R$ 1.666,67 | R$ 205,25 |
Leia de novo a última linha da coluna Price. Na primeira parcela de R$ 5.800, R$ 205 abatem a dívida. O resto é aluguel do dinheiro.
E isso não melhora rápido: na Price deste contrato, a amortização só passa a superar os juros dentro da parcela no mês 287 — ano 23,9 do contrato. No SAC, isso ocorre no mês 254. Durante duas décadas, nos dois sistemas, você paga mais juro do que dívida em cada boleto. A diferença é a velocidade com que o SAC corrói o saldo enquanto isso acontece.
O contrato completo, lado a lado
| SAC | Price | Diferença | |
|---|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 7.261,67 | R$ 5.800,25 | Price 20% menor |
| Última parcela | R$ 1.682,21 | R$ 5.800,25 | — |
| Juros totais em 360 meses | R$ 1.009.897 | R$ 1.488.089 | R$ 478.192 |
| Renda mínima exigida (30%) | R$ 24.206 | R$ 19.334 | R$ 4.872 |
| Saldo devedor após 5 anos | R$ 500.000 | R$ 583.596 | R$ 83.596 |
| Saldo devedor após 10 anos | R$ 400.000 | R$ 554.968 | R$ 154.968 |
| Saldo devedor após 15 anos | R$ 300.000 | R$ 505.003 | R$ 205.003 |
Dois fatos que essa tabela estabelece e que precisam ser ditos sem suavização:
1. A Price custa R$ 478 mil a mais no mesmo contrato. Não "pode custar mais dependendo do caso". Custa. É aritmética, não cenário. Em um financiamento de R$ 600 mil, a escolha da tabela vale 80% do próprio valor financiado.
2. Após 10 anos pagando Price, você ainda deve 92% do que pegou. R$ 554.968 de saldo sobre R$ 600.000 originais — depois de ter desembolsado R$ 696 mil em parcelas. O SAC, no mesmo ponto, deve R$ 400 mil. A Price não é um sistema de amortização lenta; nos primeiros dez anos, ela é um sistema de quase não amortização.
O cruzamento das parcelas: ano 8
A parcela do SAC cai todo mês (R$ 15,50 a menos por mês neste contrato, com precisão de tabela). A da Price fica parada. Elas se cruzam no mês 96 — exatamente o ano 8.
A partir dali, quem escolheu SAC paga menos por mês do que quem escolheu Price, para sempre. E paga sobre um saldo devedor R$ 128 mil menor. O sacrifício do SAC é concentrado nos primeiros oito anos; o da Price é diluído nos vinte e dois seguintes — e é maior.
O cenário que desmonta a Price: você não vai ficar 30 anos
Aqui está o dado que muda a decisão para a maioria das famílias, e que nenhuma simulação de balcão mostra.
Contratos de financiamento habitacional no Brasil raramente chegam ao fim. As famílias vendem, trocam, quitam, portam. O horizonte real da maioria dos contratos é de 8 a 12 anos, não 30. Então a pergunta certa não é "quanto custa em 30 anos" — é "com quanto eu saio se vender no ano 8".
Venda no mês 96, os dois sistemas:
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Total desembolsado até ali | R$ 626.250 | R$ 556.824 |
| Saldo devedor a quitar na venda | R$ 440.000 | R$ 568.356 |
| Patrimônio construído (dívida abatida) | R$ 160.000 | R$ 31.644 |
| Conversão de pagamento em patrimônio | 26% | 6% |
Quem contratou Price e vende no ano 8 pagou mais de meio milhão de reais e abateu R$ 31,6 mil da dívida. Noventa e quatro por cento do que essa família pagou evaporou em juros. Na prática, ela alugou o dinheiro do banco por oito anos com uma opção de compra embutida.
Se existe probabilidade relevante de você vender ou trocar de imóvel na primeira década — mudança de cidade, família crescendo, upgrade —, a Price é a escolha errada, e não por margem pequena. Esse é, com folga, o argumento mais forte contra ela, e é o que menos aparece nas comparações.
Onde a Price vence de verdade — e onde o argumento é falso
A Price tem um caso de uso legítimo e dois falsos. Separá-los é o trabalho.
O caso legítimo: a trava de renda. O banco limita o comprometimento em ~30% da renda bruta. Neste contrato, o SAC exige R$ 24.206 de renda comprovada; a Price, R$ 19.334. Existe uma faixa de famílias — renda entre R$ 19,3 mil e R$ 24,2 mil — para quem a escolha não é "SAC ou Price": é "Price ou nada". Para essa faixa, a Price não é a tabela pior; é a porta de entrada. Contratá-la nessas condições é racional, especialmente combinada com a estratégia da última seção.
Falso argumento nº 1: "a parcela fixa dá previsibilidade". A parcela da Price não é fixa — é constante antes do indexador. A TR corrige o saldo e a parcela ao longo do contrato. A previsibilidade real da Price sobre o SAC é a ausência do degrau decrescente, nada mais. E previsibilidade que custa R$ 478 mil não é um atributo; é um produto que você está comprando muito caro.
Falso argumento nº 2: "invisto a diferença e saio ganhando". A tese: pago R$ 5.800 na Price, aplico os R$ 1.461 de diferença, e o rendimento supera a economia do SAC. A aritmética até fecha em planilha com juros de aplicação altos e disciplina perfeita por 30 anos. Na prática ela quebra em três pontos: a aplicação paga IR e a economia de juros no financiamento é líquida e livre de risco; a "disciplina de investir a diferença todo mês por três décadas" não sobrevive ao primeiro imprevisto familiar; e o seguro MIP — próxima seção — corrói a margem silenciosamente. Quem tem racionalidade e disciplina para executar essa tese tem resultado melhor executando a estratégia híbrida do final, que usa a mesma disciplina com retorno garantido.
O custo que ninguém soma: o seguro acompanha o saldo
O seguro MIP (morte e invalidez), obrigatório em todo contrato, é calculado sobre o saldo devedor. A Price mantém o saldo alto por mais tempo — logo, paga mais seguro por mais tempo.
Neste contrato, com MIP estimado em 0,025% ao mês sobre o saldo: R$ 27.075 de seguro total no SAC contra R$ 39.895 na Price. Mais R$ 12,8 mil de diferença que não aparece em nenhuma comparação de balcão, porque o balcão compara taxa nominal, e o seguro se esconde no CET.
É também por isso que comparar propostas pela taxa nominal é amadorismo: dois contratos com a mesma taxa e tabelas diferentes têm CETs diferentes. A comparação séria é sempre CET contra CET — detalho isso em taxas de financiamento em 2026.
Amortização extraordinária: o multiplicador de 5 vezes
Antes da estratégia final, o mecanismo que a sustenta.
Todo aporte extraordinário (FGTS, bônus, 13º) permite escolher entre reduzir o prazo ou reduzir a parcela. A diferença entre as duas escolhas não é sutil — calculei para R$ 50 mil aportados no mês 24 de uma Price:
| Escolha | Economia de juros | Efeito |
|---|---|---|
| Reduzir prazo | R$ 597.418 | Contrato encurta 9,2 anos |
| Reduzir parcela | R$ 113.907 | Parcela cai para R$ 5.312 |
A mesma quantia, no mesmo mês, economiza 5,2 vezes mais reduzindo prazo. R$ 50 mil aplicados cedo num contrato Price destroem R$ 597 mil de juros futuros — quase 12 reais evitados por real aportado. Não existe aplicação financeira conservadora no Brasil que entregue isso, e a economia é líquida, garantida e sem imposto.
Reduzir parcela só se justifica numa situação: orçamento em sufoco imediato. É decisão de emergência, não de estratégia. As regras de uso do FGTS para esses aportes — incluindo o interstício de 2 anos que trava muito planejamento — estão em como usar o FGTS no financiamento.
A estratégia que o balcão não oferece: Price com disciplina de SAC
Agora a síntese, e o motivo de este artigo não terminar em "SAC é melhor".
O SAC te obriga a pagar R$ 7.261 no início. A Price te cobra R$ 5.800 e exige menos renda. E se você contratar a Price — aprovação mais fácil — e pagar por conta própria os mesmos R$ 7.261 do SAC, direcionando os R$ 1.461 mensais de diferença para amortização extraordinária com redução de prazo?
Calculei:
| SAC puro | Price pura | Price + disciplina de SAC | |
|---|---|---|---|
| Desembolso mensal inicial | R$ 7.261 | R$ 5.800 | R$ 7.261 |
| Prazo real até a quitação | 360 meses | 360 meses | 159 meses (13,2 anos) |
| Juros totais pagos | R$ 1.009.897 | R$ 1.488.089 | R$ 551.467 |
O híbrido quita o contrato em 13 anos e paga R$ 458 mil a menos que o SAC e R$ 937 mil a menos que a Price pura. Com o mesmo desembolso mensal do SAC.
Por que ele vence até o SAC? Porque a amortização extraordinária mensal ataca o saldo mais rápido do que o cronograma do SAC, e cada real que abate saldo cedo evita juros compostos por décadas. O sistema de tabela define o mínimo que você paga; nada impede você de pagar o ótimo.
E há um bônus estrutural: a flexibilidade fica com você, não com o banco. No SAC, os R$ 7.261 são obrigação contratual — mês ruim não existe. No híbrido, sua obrigação é R$ 5.800; os R$ 1.461 extras são decisão sua, suspensável num imprevisto sem inadimplência. Você compra o resultado financeiro do SAC turbinado mantendo a folga contratual da Price.
Os requisitos para a estratégia funcionar, sem os quais ela vira Price pura com boas intenções: confirmar em contrato que a amortização extraordinária é livre de tarifa e pode ser aplicada em redução de prazo (é a regra nas linhas SFH, mas confirme por escrito), e ter disciplina real de execução — o aporte precisa acontecer todo mês, não "quando sobrar".
A decisão, caso a caso
Renda comprova o SAC com folga e não há disciplina garantida para aportes mensais: SAC. A obrigação contratual vira a disciplina que você não precisa ter.
Renda comprova o SAC e há disciplina: Price com estratégia híbrida. Mesmo desembolso, quitação em 13 anos, R$ 458 mil economizados sobre o SAC e flexibilidade contratual de sobra.
Renda só aprova na Price: Price, sem culpa — e migrando para o híbrido à medida que a renda crescer. Cada R$ 100 extras mensais amortizando prazo encurtam o contrato desproporcionalmente.
Probabilidade real de vender o imóvel em menos de 10 anos: SAC ou híbrido, obrigatoriamente. A Price pura converte 6% do que você paga em patrimônio no ano 8. É o pior veículo possível para permanência curta.
Imóvel para locação, onde a parcela precisa caber no aluguel: único caso em que a Price pura se defende por fluxo de caixa — e mesmo assim, com aportes de prazo sempre que o imóvel valorizar o aluguel.
Onde eu entro nisso
O simulador do site calcula SAC e Price lado a lado com os seus números — valor, entrada, prazo. É o ponto de partida.
O que o simulador não faz — e nenhum faz — é montar a operação: verificar em qual instituição o seu perfil aprova com qual tabela, comparar CET real incluindo os seguros de cada banco, formalizar a cláusula de amortização extraordinária e desenhar o plano de aportes com FGTS respeitando o interstício. Esse é o meu trabalho como correspondente bancário e corretor (CRECI-SP 283020-F) — e é feito antes de você assinar, porque depois da assinatura a tabela não muda mais.
Perguntas frequentes
Qual paga menos juros, SAC ou Price? SAC: R$ 1.009.897 contra R$ 1.488.089 da Price no contrato de referência (R$ 600 mil, 360 meses, 11,19% a.a.) — R$ 478 mil de diferença.
Quando a parcela do SAC fica menor que a da Price? No mês 96 (ano 8) do contrato de referência. A partir daí o SAC é mais barato todo mês, até o fim.
Posso trocar de tabela depois de assinar? Não no mesmo contrato. As rotas são a portabilidade para outra instituição ou a renegociação — ambas dependem de nova análise. A escolha na assinatura é, na prática, definitiva.
É melhor amortizar reduzindo prazo ou parcela? Prazo, por margem enorme: no cálculo deste artigo, a mesma quantia economiza 5,2 vezes mais juros reduzindo prazo. Parcela só em aperto de orçamento.
A Price tem alguma vantagem real? Duas: exige menos renda para aprovação (R$ 19,3 mil contra R$ 24,2 mil no contrato de referência) e mantém obrigação mensal menor — o que é a base da estratégia híbrida descrita no artigo.
Os números valem para o meu contrato? As proporções, sim; os valores absolutos escalam com o montante, prazo e taxa. Rode os seus números no simulador — a estrutura da conclusão não muda: saldo devedor caindo cedo é o que define o custo total.
Rode a sua conta
As duas tabelas, com os seus números, lado a lado.
[▶ Simular SAC e Price no botão abaixo]
Gratuito. Depois, monto com você a estrutura completa — instituição, tabela, cláusulas de amortização e plano de aportes.
Cálculos do autor sobre contrato de referência de R$ 600.000 em 360 meses à taxa nominal de 11,19% a.a. (0,9325% a.m., capitalização mensal — padrão de contrato brasileiro), sem TR, que incide igualmente sobre ambos os sistemas. Seguro MIP estimado em 0,025% a.m. sobre saldo devedor; apólices variam por instituição e idade do tomador. Valores de contratos reais variam com taxa, prazo, indexador e seguros contratados. Conteúdo informativo; não constitui oferta de crédito.
