Quanto custa comprar um imóvel além do preço anunciado: ITBI, escritura e registro
Resposta rápida: além do valor do imóvel, reserve entre 4% e 8% para os custos obrigatórios de transferência. O maior deles é o ITBI, imposto municipal que costuma variar de 2% a 4% do valor. Somam-se o registro em cartório (cerca de 1%) e, nas compras à vista, a escritura pública (1% a 2%). Num imóvel de R$ 800 mil, isso representa algo entre R$ 32 mil e R$ 64 mil que precisam estar disponíveis fora da entrada.
Existe um momento clássico e desagradável na compra de um imóvel: o comprador reúne toda a economia, coloca até o último real na entrada, comemora a aprovação do financiamento — e descobre que não tem dinheiro para pagar o ITBI e registrar o bem no próprio nome.
Sem registro, você não é dono. O Código Civil é direto nisso. E é aí que negócios travam na reta final.
Este guia da RT Capital Imobiliário abre a conta completa para que isso não aconteça com você.
Quais são os custos obrigatórios na compra de um imóvel?
ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
É o maior vilão do orçamento e o mais inescapável.
- Quem paga: o comprador, sempre — por lei e por prática de mercado.
- Quanto: varia de 2% a 4% conforme o município. A média nas grandes cidades gira em torno de 3%.
- Base de cálculo: normalmente o maior valor entre o preço de venda e o valor venal de referência da prefeitura.
- Onde consultar: no site da prefeitura do município onde está o imóvel. Como a alíquota é municipal, Vinhedo, Valinhos, Louveira e Campinas podem ter percentuais e regras diferentes entre si — sempre confirme na prefeitura correta antes de fechar a conta.
Um ponto relevante: o STJ firmou entendimento de que o imposto deve incidir sobre o valor da transação. Ainda assim, várias prefeituras seguem usando o valor venal de referência como piso. Quando esse valor está claramente acima do mercado, existe caminho jurídico para contestar — vale avaliar com um advogado.
Vale checar também se o município oferece desconto ou isenção para primeiro imóvel, para operações dentro do SFH ou para o Minha Casa Minha Vida. Vários oferecem, e quase ninguém pergunta.
Registro no Cartório de Registro de Imóveis
É o ato que efetivamente transfere a propriedade. A frase que resume tudo: "quem não registra, não é dono."
- Custo: tabelado por lei estadual, por faixas de valor. Reserve em torno de 1%.
- Onde: obrigatoriamente no cartório da comarca onde o imóvel está localizado. Não há escolha de cartório.
Escritura pública
Aqui está a economia mais subestimada de toda a operação.
- Compra à vista: você precisa lavrar escritura pública em tabelionato de notas. Custo entre 1% e 2% do valor.
- Compra financiada: o contrato de financiamento emitido pelo banco tem força de escritura pública, por força do artigo 61, §5º, da Lei 4.380/64. Você leva o contrato direto ao Registro de Imóveis.
Ou seja: quem financia não paga escritura. Num imóvel de R$ 800 mil, isso significa entre R$ 8 mil e R$ 16 mil economizados — um argumento financeiro real a favor do financiamento que raramente aparece nas conversas.
Taxa de avaliação do imóvel
Cobrada pelo banco na operação de financiamento para a perícia do bem. Costuma ficar na casa dos R$ 3.500, variando por instituição e valor do imóvel.
Certidões
Documentos que comprovam a regularidade do imóvel e das partes. Boa notícia: várias são gratuitas quando emitidas online nos portais oficiais — certidão de débitos trabalhistas, certidão conjunta da Receita Federal e PGFN, e em muitos municípios a negativa de IPTU.
E os custos que não são obrigatórios, mas chegam junto
A conta real de quem se muda vai além das taxas:
- Mudança e frete
- Reformas e adaptações antes de ocupar
- Móveis planejados, que numa casa de condomínio facilmente viram o segundo maior gasto depois do imóvel
- Primeiras despesas correntes: condomínio, IPTU proporcional, ligação de utilidades
Somando tudo, quem compra um imóvel de R$ 800 mil deve planejar bem mais que os 4% a 8% de custos de transferência.
Dá para financiar os custos de cartório?
Sim — e frequentemente é a decisão certa.
Os bancos permitem incluir as despesas de documentação no valor financiado, respeitando um limite (usualmente até 5% do valor financiado). A lógica é preservar sua liquidez: em vez de zerar a reserva de emergência para pagar ITBI, você dilui esse custo ao longo do contrato e mantém capital disponível.
Atenção: o FGTS não pode ser usado para pagar ITBI nem custas de cartório. Ele serve para entrada, amortização ou quitação — não para as despesas de transferência. Esse detalhe pega muita gente de surpresa.
Um exemplo prático em Vinhedo
Imagine uma casa em condomínio por R$ 900 mil, financiada com entrada de 20%:
| Item | Valor estimado |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$ 180.000 |
| ITBI (estimativa de 3%, confirmar na prefeitura) | R$ 27.000 |
| Registro (~1%) | R$ 9.000 |
| Escritura | R$ 0 (financiado — contrato faz as vezes) |
| Avaliação bancária | ~R$ 3.500 |
| Total necessário no fechamento | ~R$ 219.500 |
Repare: são quase R$ 40 mil além da entrada. Quem planejou apenas os R$ 180 mil trava no cartório.
Como reduzir esses custos legalmente
- Financie, mesmo tendo o dinheiro. Só a economia da escritura já muda a conta — e você preserva liquidez num cenário de juros altos.
- Verifique isenções municipais. Primeiro imóvel, SFH e programas habitacionais costumam ter benefício.
- Confira a base de cálculo do ITBI. Se a prefeitura usar valor de referência muito acima do praticado, há o que discutir.
- Emita as certidões gratuitas você mesmo. Não pague despachante por documento que sai de graça no portal oficial.
- Negocie a divisão de custos. Prática de mercado: comprador arca com ITBI e cartório; vendedor com certidões pessoais e regularizações pendentes do imóvel. Isso é negociável e deve entrar na proposta.
- Inclua as despesas no financiamento se a liquidez for apertada.
Onde a RT Capital Imobiliário entra
Boa parte dos negócios que atrasam ou caem não caem por preço — caem por documentação. Matrícula desatualizada, pendência de inventário, certidão que revela ação contra o vendedor, ITBI calculado sobre base equivocada.
Como corretor registrado (CRECI-SP 283020-F), conduzo a verificação documental antes de você assinar qualquer coisa, defino com clareza quem paga o quê e acompanho até o registro definitivo na matrícula. E, como correspondente bancário, estruturo o financiamento já contemplando esses custos — para que não exista surpresa no fechamento.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor? O comprador, por lei e por prática de mercado.
Quanto custa a escritura de um imóvel? Entre 1% e 2% do valor em compras à vista. Em compras financiadas, o contrato do banco substitui a escritura pública e o custo é zero.
Posso usar o FGTS para pagar ITBI e cartório? Não. O FGTS pode ser usado para entrada, amortização ou quitação do financiamento, mas não para despesas de transferência.
Dá para parcelar o ITBI? Depende do município. Algumas prefeituras permitem, mas a escritura e o registro geralmente só saem após a quitação. Consulte a prefeitura do imóvel.
Quanto devo reservar no total? Entre 4% e 8% do valor do imóvel para os custos de transferência, fora a entrada. Se contar mudança, reforma e mobília, planeje mais.
Rafael Teixeira — Corretor de imóveis (CRECI-SP 283020-F) e correspondente bancário. Vinhedo, Valinhos, Louveira, Jundiaí, Campinas, Itatiba, Indaiatuba e Sumaré.